미국에서 주거용 부동산(residential property)을 임대하고 계시나요? 세입자의 임대 계약이 끝나갈 때, 새로운 임대 계약을 준비하는 것은 매우 중요합니다. 공실 기간을 최대한 줄여 손실을 최소화 해야 하니까요. 그러므로 임대계약이 끝나갈 무렵 미리미리 기존 세입자와 재계약을 하거나 새로운 세입자를 맞이할 준비를 해야 합니다. 이번 글에서는 공실로 인한 손실을 줄이기 위해 임대 계약 종료 시 집 주인이 해야 할 일을 체계적으로 살펴보겠습니다.
왜 사전 준비가 중요할까?
임대계약이 끝나는 시점을 계획 없이 넘기게 되면 다음과 같은 문제가 발생할 수 있습니다:
- 공실로 인한 수입 손실
- 예상치 못한 수리비 발생
- 세입자 찾기 과정에서의 시간 부족
임대계약 만료 최소 60~90일 전부터 준비를 시작하시는 것이 바람직합니다. 세입자 입장에서는 계약을 연장 할지, 다른 집을 찾아 이사를 할지 결정할 시간이 필요합니다. 집 주인도 새로 세입자를 찾아야 하면 집에 필요한 수리를 하고 새로운 세입자를 구하는데 시간이 필요하고요. 서로가 서로의 입장을 고려해야 하지요.
1단계: 기존 임대계약서 검토하기 (만료 60~90일 전)
세입자에게 연락을 취하기 전에, 먼저 현재 임대계약서를 확인해 주세요. 다음 사항들을 검토하셔야 합니다:
- 계약이 언제 종료되는지
- 세입자가 이사 통보를 해야 하는 기한을 얼마나 주었는지 (30일, 60일, 90일 등)
- 자동으로 계약이 갱신되게 하였는지/ 계약이 끝나면 연 (yearly) 단위가 아니라 month-to-month로 자동 연장되게 되어 있는지
- 현재 임대료 및 조정 계획 여부: 그간 해당 지역 임대 시장의 임대료가 올랐다면, 그에 맞추어 얼마나 올릴지 미리 조사해야 합니다. 내 집의 적정 임대료를 알아볼 수 있는 방법은 여러가지가 있죠. 이에 대해서는 별도 포스팅으로 안내드릴게요.
- 수리 및 관리: 그동안 미뤄왔던 수리 사항이 있는지 점검
계약서상의 내용을 정확히 숙지하신 후 세입자와의 대화를 시작하시는 것이 좋습니다.
2단계: 시장 상황 및 목표 점검
다음과 같은 질문을 스스로에게 해보세요.
- 현재 우리 동네 비슷한 집들의 임대료는 어떤가요? 방 (bedroom)과 화장실 개수, 면적 등을 기준으로
- 내 부동산 가치나 수요가 올랐나요?
- 임대료를 올리고 싶은가요? 얼마나 인상할 수 있나요?
- 향후 리모델링 계획이 있나요?
- 부동산을 매각할 계획인가요?
이러한 점들을 점검하면 세입자와의 소통 방향을 정하는 데 큰 도움이 됩니다.
3단계: 세입자에게 연락하기 (만료 45~60일 전)
연락 방법
세입자에게는 공식적인 재계약 안내문 또는 계약 만료 알림을 이메일이나 우편으로 보내시고, 전화로 후속 연락을 하시는 것이 좋습니다. 세입자와의 관계에 따라 사전에 미리 구두로 언질을 줄 수도 있고 문자를 할 수도 있겠지만 향후 소통에 혼선을 방지하려면 기록이 남도록 하는 것이 좋습니다. 이 안내문에는 다음과 같은 내용을 포함하세요.
- 세입자에게 감사 인사
- 계약 만료 예정일 안내
- 재계약 의사 확인 요청
- 새로운 임대료 안내 (인상 시)
- 답변 마감일 안내
예시 메시지:
안녕하세요, [세입자 이름]님.
잘 지내고 계신가요? [주소]에 대한 현재 임대계약이 [만료일]에 종료될 예정임을 안내드립니다. [답변 마감일]까지 재계약 의사가 있으신지 알려주시면 감사하겠습니다.
새로운 계약 기간 동안의 임대료는 월 [임대료]이며, [시작일]부터 적용됩니다.
이사를 계획 중이시라면 원활한 이사 절차를 위해 미리 일정을 조율하겠습니다. 그동안 좋은 세입자로 지내주셔서 감사합니다.
감사합니다.
[귀하의 이름 또는 관리회사명]
4A단계: 세입자가 재계약을 원하는 경우
1단계: 새로운 임대계약서 준비
다음 항목을 반영한 새 계약서를 준비하세요
- 새로운 임대료 (바뀐다면)
- 새 계약 기간: 1년 또는 2년 등
- 새로운 정책: 흡연, 반려동물에 대한 정책이 바뀐다면, 명시하세요
- 연락처나 납부 방식 변경 사항
2단계: 검토 및 서명 요청
계약서를 이메일이나 전자 서명 플랫폼(DocuSign 등)을 통해 전송하고, 7~10일 이내 서명해 달라고 안내하세요. 물론 우편으로 전달해도 됩니다.
3단계: 계약서 보관 및 일정 관리
서명된 계약서를 잘 보관하고, 새로운 납부 일정 및 다음 만료일을 캘린더에 기록해 두세요.
4B단계: 세입자가 이사를 결정한 경우
1단계: 이사일 확정
세입자가 이사하겠다고 통보하면, 다음 사항이 포함된 서면 확인서를 보내세요:
- 이사 예정일: Move-out date
- 점검 일정: “Walk-through” 동안 집의 상태가 move-in 시점과 비교하여 어떤 지 비교합니다. 세입자가 이사를 들어 오기 전 작성했던 Move-in & Move-out 체크리스트를 활용하면 됩니다.
- 열쇠 반납 방법: 우편함에 넣고 가라든지, 직접 만나서 전달 하든 지 등
- 보증금 반환 방법: 체크로 받고 싶은지, 계좌 입금이나 Zelle 을 원하는지
2단계: 이사 준비 안내
다음 항목이 포함된 체크리스트를 전달합니다.
- 청소 기준: 빗자루로 쓸어 낸 정도면 괜찮습니다.
- 쓰레기 정리: 집의 모든 공간에서 짐과 쓰레기는 다 치워야 합니다. 냉장고 안도 다 비워야 합니다.
3단계: 퇴실 점검 일정 예약
이사 당일 또는 그 다음 날 퇴실 상태를 점검하세요. 세입자가 있었던 기간 동안 집에 남은 일반적인 사용 흔적(normal wear and tear)을 넘는 손상은 보증금에서 차감될 수 있음을 미리 안내해야 합니다.
5단계: 새로운 세입자 맞이 준비
기존 세입자가 퇴거하면 다음 절차를 순서대로 진행하세요.
1. 주택 상태 점검
사진을 활용하여 체크리스트에 따라 다음을 확인하세요
- 손상 유무
- 입주 전과 비교
- 필요한 수리 항목 확인
2. 보증금 반환
대부분의 주에서는 이사일 기준 14~30일 이내 보증금을 반환해야 합니다. 이 부분은 기존 계약서에 명시되어 있어야 합니다. 수리비를 보증금에서 차감할 때는, 세부 내역서와 영수증을 첨부해 서면으로 전달해 주세요.
보증금 (security deposit)에 대해 더 알고 싶으면, 아래 포스팅을 클릭하세요.
미국 부동산 임대 투자에서 보증금(Security Deposit)이란? 초보 임대인을 위한 가이드
3. 수리 및 청소
필요한 수리를 모두 완료하고, 청소를 진행하세요. 최대한 빨리 깨끗하게 “Move-in ready” 상태로 만들어야 공실을 최소화 할 수 있습니다.
4. 광고 및 홍보 시작
아래 사이트에 임대 광고를 게재하세요. 무료로 광고할 수 있는 플랫폼을 우선 이용하세요. 유료 플랫폼은 그 다음 순서입니다.
- Zillow (Rental Manager): 유료도 있지만, 무료 서비스도 충분히 괜찮습니다.
- Craigslist
- Facebook Marketplace: 부동산 임대 광고를 불분명한 이유로 block하는 경우가 있는 것으로 보고되는데, 임대가 가능하긴 합니다. 여러 계정으로 시도해 봐야 할 수도 있습니다.
광고에는 다음 정보를 포함하세요.
- 사진: 많을 수록 좋습니다. 대신 멋지게 보이도록 해야겠죠?
- 임대료
- 보증금 및 기타 비용: 전기세 물세 가스비 등은 세입자 부담인지 여부
- 주차 공간
- 계약 기간: 1년? 2년?
- 반려동물 가능 여부, 흡연 가능 여부
- 연락처
- 집을 볼 수 있는 날짜나 요일 showing dates
5. 입주 지원자 심사
체계적으로 꼼꼼히 심사해야 합니다.
- 임대 신청서
- 신용 조회 및 범죄 기록 확인 동의 서명
- 소득 증빙
- 옵션: 전 임대인 추천서
좋은 세입자를 찾기 위한 심사 기준에 대해서 더 알고 싶으면, 아래 포스팅을 확인하세요.
미국 부동산 투자, 장기임대 세입자 어떻게 고를까? 수익성을 높이기 위한 심사기준
6. 계약 체결 및 입주 준비
세입자를 선정한 후에는, 다음과 같이 진행합니다.
- 계약서 리뷰 및 서명
- 보증금 및 첫 달 임대료 수령
- 입주 전 점검 일정 조율
- 열쇠 및 안내문 제공
마무리
계약이 만료될 때 집 주인이 해야 할 일의 요지는 다음과 같습니다.
- 계약 만료 60~90일 전부터 준비 시작
- 세입자와의 소통을 정중하고 명확하게
- 법적 절차 및 지역 규정 준수
- 공실을 피하고 임대 수익 유지
임대계약 종료 시기는 성공적인 임대 운영에 매우 중요한 때 입니다. 계약을 갱신하든, 새 세입자를 맞이하든, 미리 계획하고 체계적으로 준비하여 시간과 비용을 절약하세요.